Как проверить квартиру перед покупкой: юридический чек-лист
Чек-лист юридической проверки недвижимости: документы, риски, на что обратить внимание покупателю.
Покупка недвижимости — одна из крупнейших сделок в жизни большинства людей. Юридическая проверка квартиры позволяет избежать серьёзных проблем: от потери денег до признания сделки недействительной.
Проверка правоустанавливающих документов
Запросите у продавца: выписку из ЕГРН (не старше 1 месяца), правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.), технический и кадастровый паспорт.
Сверьте данные во всех документах: адрес, площадь, кадастровый номер должны совпадать.
Проверка продавца
Убедитесь в правомочности продавца: проверьте паспорт на действительность через сервис МВД, закажите справку из психоневрологического диспансера, проверьте наличие судебных споров на сайтах судов, проверьте наличие исполнительных производств на сайте ФССП.
История переходов права собственности
Изучите всю цепочку собственников. Настораживающие факторы: частая смена владельцев, продажа вскоре после получения в наследство или дар, продажа по доверенности.
Проверка на обременения
В выписке из ЕГРН отражаются: ипотека (залог), аресты и запреты на регистрационные действия, сервитуты, права третьих лиц.
Важно: выписка должна быть "свежей" — не старше месяца, а лучше недели.
Проверка зарегистрированных лиц
Запросите архивную выписку из домовой книги. Риски создают: ранее зарегистрированные несовершеннолетние, лица, отказавшиеся от приватизации, лица, снятые с регистрации в связи с отбыванием наказания.
Согласие супруга
Если квартира приобретена продавцом в браке, требуется нотариальное согласие супруга на продажу. Без него сделка может быть оспорена в течение года.
Проверка банкротства
Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сделки, совершённые банкротом или незадолго до банкротства, могут быть оспорены.
Проверка задолженности по ЖКУ
Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Хотя долги не переходят к новому собственнику, их наличие может свидетельствовать о проблемах продавца.
Особенности вторичного рынка
Дополнительно проверьте: законность перепланировок, права несовершеннолетних собственников, использование материнского капитала при покупке.
Рекомендации
При любых сомнениях привлекайте профессионального юриста. Стоимость юридической проверки — несколько десятков тысяч рублей — ничто по сравнению с возможными потерями при проблемной сделке.