Как проверить квартиру перед покупкой: юридический чек-лист

Покупка недвижимости — одна из крупнейших сделок в жизни большинства людей. Юридическая проверка квартиры позволяет избежать серьёзных проблем: от потери денег до признания сделки недействительной.

## Проверка правоустанавливающих документов

Запросите у продавца: выписку из ЕГРН (не старше 1 месяца), правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.), технический и кадастровый паспорт.

Сверьте данные во всех документах: адрес, площадь, кадастровый номер должны совпадать.

## Проверка продавца

Убедитесь в правомочности продавца: проверьте паспорт на действительность через сервис МВД, закажите справку из психоневрологического диспансера, проверьте наличие судебных споров на сайтах судов, проверьте наличие исполнительных производств на сайте ФССП.

## История переходов права собственности

Изучите всю цепочку собственников. Настораживающие факторы: частая смена владельцев, продажа вскоре после получения в наследство или дар, продажа по доверенности.

## Проверка на обременения

В выписке из ЕГРН отражаются: ипотека (залог), аресты и запреты на регистрационные действия, сервитуты, права третьих лиц.

Важно: выписка должна быть "свежей" — не старше месяца, а лучше недели.

## Проверка зарегистрированных лиц

Запросите архивную выписку из домовой книги. Риски создают: ранее зарегистрированные несовершеннолетние, лица, отказавшиеся от приватизации, лица, снятые с регистрации в связи с отбыванием наказания.

## Согласие супруга

Если квартира приобретена продавцом в браке, требуется нотариальное согласие супруга на продажу. Без него сделка может быть оспорена в течение года.

## Проверка банкротства

Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сделки, совершённые банкротом или незадолго до банкротства, могут быть оспорены.

## Проверка задолженности по ЖКУ

Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Хотя долги не переходят к новому собственнику, их наличие может свидетельствовать о проблемах продавца.

## Особенности вторичного рынка

Дополнительно проверьте: законность перепланировок, права несовершеннолетних собственников, использование материнского капитала при покупке.

## Рекомендации

При любых сомнениях привлекайте профессионального юриста. Стоимость юридической проверки — несколько десятков тысяч рублей — ничто по сравнению с возможными потерями при проблемной сделке.